Co přinesl rok s covidem na trhu nemovitostí v Praze

Tomáš Prčík, 31. 3. 2021

Je tomu na den skoro přesně rok, co jsme svým klientům přinesli analýzu faktorů ovlivňujících trh s nemovitostmi v covidové době. Můžeme se tedy podívat na to, co nám covid za rok ukázal. Začněme těmi „nejtvrdšími“ daty.

Stále váznoucí bytová výstavba

V roce 2020 bylo podle údajů Českého statistického úřadu v Praze dokončeno 5 445 nových bytů a do Prahy se přistěhovalo 9 715 lidí. Ve Středočeském kraji, který z velké části tvoří součást pražské metropolitní oblasti, bylo v roce 2020 dokončeno 6 843 bytů a přistěhovalo se sem 13 721 lidí. V Praze i Středních Čechách tak bylo v roce 2020 postaveno méně bytů než v roce 2019.

K žádnému velkému rozšíření „fyzické“ nabídky bytů tedy v roce 2020 nedošlo. Za předpokladu morální životnosti nemovitostí v délce cca 80 let a při předpokladu, že v minulém roce jistě některé bytové jednotky také zanikly, tak vlastně nedošlo k výstavbě potřebné pro prostou reprodukci bytového fondu.

Na vině je zde pravděpodobně z velké části mizerně fungující vládní sektor, který nebyl za dvacet le schopný dát dohromady dobře fungující stavební zákon ani zajistit dodržování lhůt ze strany stavebních úřadů.

I nabídka starších bytů k prodeji klesala

Situaci dokresluje také nabídka bytů k prodeji na realitních webech. Jak můžeme vidět, tak počet inzerátů k prodeji v Praze na největším českém realitním webu www.sreality.cz po celou dobu roku 2020 klesal. Ani stávající majitelé se tedy nerozhodli začít byty ve velkém prodávat.

Pokles nájemného

Jednoznačný účinek měl boj s covidem na nájemné z bytů. Faktické zrušení pronajímání bytů turistům na krátkodobé pronájmy a vystěhování se studentů „zpět domů k rodičům“ vedlo ke snížení nájemného a ke zvýšení nabídky bytů k pronájmu.

Mzdy a nezaměstnanost

Průměrná mzda v Praze vzrostla během roku 2020 přibližně o 4 % na 43 035 Kč. Nezaměstnanost vzrosla z 1,94 % na 3,54%. Není bez zajímavosti, že tempo růstu cen bytů tak vysoce převýšilo tempo růstu mezd.

Prodávající i kupující se shodují: ceny dál porostou

Byť jsou ceny nájemného obvykle korelovány s vývojem úrokových sazeb (klesající úroky obvykle doprovází pokles cen nájemného), platí, že by pokles nájemného měl efektivně tlačit ceny nemovitostí dolů. Logikou: čím nižší výnosnost, tím nižší cena. A právě tento moment nás přivádí k poznání, co se vlastně v minulém roce na trhu nemovitostí v Praze dělo.

Byť výnosy z nájemného klesaly, ceny nemovitostí rostly

Paradox poklesu nájemného z bytů a růstu jejich cen nás přivádí k rozklíčování příběhu, co se vlastně minulý rok na trhu s nemovitostmi k bydlení dělo. Jak prodávající, tak kupující, zjevně považovali pokles nájemného jenom za přechodný jev, který nezměnil jejich očekávání budoucnosti. Mizerný stavební zákon a nekonečné povolovací procesy pro tento vývoj vytvořily skvělé hřiště.

Přesto měl na celou situaci pravděpodobně vliv ještě jeden silný faktor. Ceny nemovitostí ve velkých městech totiž nevzrostly jenom v Česku. Ale například i ve Spojených státech. A dokonce podobným tempem – ceny rezidenčních nemovitostí ve dvaceti největších metropolích měřené Case Shiller indexem vzrostly v roce 2020 o 9,8%. Co za tím může stát? Dozvíte se ve videu na této stránce. Jde o sílu, která znovu prokázala, že je nutné ji brát vážně.