Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Potřebujete prodat současný byt, abyste si mohli koupit rodinný dům? Uvažujete o prodeji domu, bytu nebo pozemku? Pokud nemovitost (pořízenou před 1.1.2021) nedržíte (nevlastníte) déle než 5 let, hrozí Vám, že budete muset „zisk“ z prodeje zdanit jako svůj příjem daní z příjmů. Přečtěte si víc. U nemovitostí pořízených po 1. 1. 2021 je výše uvedená lhůta dokonce desetiletá.

Důležité lhůty: dva, pět a 10 let

Obecně nemusíte daň z příjmu z prodeje nemovitosti platit, pokud mezi nabytím a prodejem nemovitosti pořízené před 1. 1. 2021 uplynulo 5 let. Respektive u nemovitostí pořízených po 1. 1. 2021 deset let. V případě dědictví v řadě přímé nebo po manželovi/manželce se tato doba zkracuje o dobu, po kterou byla nemovitost ve vlastnictví zůstavitele, resp. ve Vašem společném jmění s bývalým manželem nebo manželkou.

Situace je pro Vás však mnohem příznivější, pokud jste měl nebo měla v prodávaném bytě nebo rodinném domě bydliště. Daň z prodeje bytu nebo rodinného domu včetně souvisejícího pozemku se neplatí, pokud měl poplatník v prodané nemovitosti bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem.

Na mysli se má skutečné bydliště, ne hlášený trvalý pobyt poplatníka. Pokud se tyto adresy liší, poplatník musí být schopen na požádání finančního úřadu prokázat, že v prodávané nemovitosti skutečně po dobu 2 let bydlel. V případě manželů postačí, pokud měl v bytě nebo rodinném domě po uvedenou dobu bydliště alespoň jeden z nich.

Daň z příjmu se neplatí také v případě, že měl poplatník v prodané nemovitosti bydliště méně než 2 roky před prodejem, ale získaný příjem (alespoň částečně) použije na koupi nebo stavbu nového rodinného domu, bytu nebo pozemku (na kterém má stát rodinný dům) nebo jako úhradu za převod členských práv družstva v souvislosti s převodem práva nájmu. Pokud tento příjem použijete pouze částečně, osvobození je rovněž pouze částečné.

Příklad: Pokud byt prodáte za 2 mil. Kč a nový byt si pořídíte za 1,5 mil. Kč, bude Vám zdaněn příjem 0,5 mil. Kč.

Pro uplatnění osvobození plynoucího z použití peněz získaných z prodeje na pořízení nového vlastního bydlení musí poplatník příjem z prodeje využít buď v době jednoho roku před obdržením příjmu, nebo nejpozději do konce roku následujícího po roku, kdy příjem získal.

Přitom musíte přijetí tohoto příjmu nahlásit svému správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém příjem obdržíte.

Osvobození se nevztahuje na příjmy získané z budoucího prodeje bytu nebo domu, i když kupní smlouva bude uzavřena až po uplynutí časového testu, tj. po uplynutí lhůty 2 nebo 5 let.

Osvobození rovněž nelze použít, pokud majetek je nebo byl součástí obchodního majetku, a to do 2 resp. 5 let (u nemovitostí pořízených po 1. 1. 2021 deset let) od vyřazení bytu či domu z obchodního majetku. V případě společného jmění manželů nesmí být byt nebo dům v obchodním majetku ani jednoho z nich.

Co se zdaňuje

Daň z příjmu se přitom při prodeji nemovitosti platí, obrazně řečeno, ze „zisku“, který prodejem dosáhnete. Jinak řečeno, zdaníte pouze to, co na prodeji vyděláte. To znamená, že proti získané zaplacené kupní ceně můžete uplatnit jednak pořizovací cenu nemovitosti a další prokazatelně vynaložené související výdaje.

Daň z příjmu a družstevní byt

Zcela analogicky výše uvedené platí i při prodeji družstevních bytů. Zde je navíc ta výhoda, že i u družstevních bytů (přesně řečeno družstevních podílů) pořízených po 1. 1. 2021 je delka časového "testu" pro osvobození od daně pětiletá, tj. nikoliv desetiletá.